세계경제 산업의 흐름은 AI, 빅데이터를 중심으로 하는 4차 산업혁명으로 매우 빠르게 변하고 있고 그 누구든지 승자도 패자도 될 수 있는 상황으로 전개되고 있다. 이러한 정세 속에서 국내 상황을 보고 있자면 마음속이 헛헛하기만 하다. 기업가들, 자산가들에 대한 다양한 압박 정책으로 기업, 자산가들은 모두 움츠려 들게 만들고 있다. 상황이 이러한데 국내 경제는 정치패권 다툼을 이념갈등으로 확전하고 있고 이에 국내 대기업들은 방향키를 해외로 돌렸고, 내년부터 대폭 강화되는 미국 투자이민 정책과 200억까지 상속증여세가 없는 미국 조세정책에 맞물려 한국을 떠나고자하는 문의가 쇄도하고 있다.

올해 표준지 공시지가 상승률은 전국 평균 9.42% 인상됐다. 상승률은 11년 만에 최고치로 지난해 6.02% 에 비해 3.4%포인트 올랐다. 서울은 무려 13.87%가 올랐고 서울 강남·서초의 경우 변동률이 20~30%에 육박했다. 재산세, 종합부동산세의 과세표준이 되는 공시지가 인상으로 이에 따른 소득세와 마찬가지로 누진세로 구성되어 있는 재산세, 종합부동산세의 높은 상승이 예상된다.

■ 사전증여의 검토

조세 정책의 변화는 여기에서 그치지 않고 내년부터는 현재 상속세, 증여세 과세표준이 되는 기준시가를 감정가액 기준으로 개정하겠다고 선포했다. 통상적으로 호가 100억의 빌딩은 감정가액 80억, 기준시가 50억~60억 수준으로 형성된다. 현재 세법으로 해당 빌딩이외의 재산 과세표준이 30억 이상인 경우 기준시가 50억인 빌딩을 상속하게 되면 해당 건물로 인하여 50%세율이 적용되어 25억의 세금이 발생된다. 하지만 내년부터 감정가액 80억으로 상속세 과세표준이 올라간다면 80억의 50%인 40억이 상속세로 산출된다.

즉, 내년부터는 재산가액의 큰 변화가 없을지라도 같은 빌딩에 대해서 상속재산가액 30억이 증액되어 50%세율 적용으로 15억의 세금이 증가한다는 의미이다. 따라서 이미 상속세 과세표준이 높은 자산가의 경우 올해 중으로 사전 증여하는 것이 현명한 절세법이 될 것이다. 물론 증여일 이전 10년간의 증여재산이 이미 있는 경우에는 사전증여재산이 합산되므로 적절한 분산 증여가 요구되어 진다. 또한 기준시가의 지속적인 상승으로 누진세율 체계를 가지고 있는 재산세, 종합부동산세의 증가도 사전증여를 찾게 만드는 이유 중 하나이다.

■ 현물출자 법인전환

꼬마빌딩 과세표준의 개정에 대한 대응방법으로 개인 임대사업자를 법인 임대사업자로의 법인전환을 검토 해 볼 수 있다. 과거 성실신고제도 도입초기 임대사업장 현물출자 법인전환으로 주식평가액을 조정한 상속증여 플랜이 유행했던 적이 있다. 하지만 주식평가 방법의 하한선을 만들고 선부터는 현물출자 법인전환의 실익이 떨어졌던 것이 사실이다. 왜냐하면 주식평가 시 순 손익가치를 0으로 만들어 주식가치를 60%수준으로 떨어뜨린다하더라도 주식평가액이 순자산가액의 80% 주식평가의 하한선에 걸리기 때문에 실질적인 효과를 기대하기 어려웠고, 법인전환을 하지 않는다면 법인전환 시 필수적으로 기준시가보다 훨씬 높은 감정평가액으로 과세표준을 올려놓기 때문에 효과적이지 못했기 때문이다.

하지만 이제 상황이 변했다. “가만히 있어서 기준시가로 상속하자”라는 계획은 가만히 있으면 감정가액으로 세금을 매기겠다는 개정으로 가만히 있다가는 바보가 되는 상황이 된 것이다. 법인에 현물 출자하여 개인사업자 명의를 법인사업자로 변경하더라도 기본적으로 재산에 대한 과세표준은 동일하고 매년 발생하는 임대소득의 이사회, 주주총회 구성원으로 하여금 다양한 분배를 가능하게 하고 자녀에 대한 차등배당까지도 가능해서 현물출자 법인전환에 대한 실익은 크게 올라갔다. 경제가 어려워졌으면 세금에 대한 부담을 덜어 줘야하는데 경제가 어려워서 세수가 부족하니 있는 사람한테 좀 더 걷어야겠다는 조세정책 앞에서 지혜를 짜내야 할지는 개인이 판단할 사항이다.

■ 현물출자 법인전환의 방법과 주의사항

현물출자 법인전환은 검사인의 보고를 대체하기 위해서 부동산에 대해서는 감정평가서의 감정을, 기타 자산, 부채에 대한 실사를 위해서는 회계사의 감사를, 취득세 감면을 위해서는 법무사의 법원인가 작업을 양도소득세 이월과세를 위해서는 세무사의 양도소득세 신고절차를 수행해야 한다. 법인전환 업무를 하다보면 은행의 대출금에 대한 압박으로 부채비율을 맞추기 위한 분식회계를 종종 목격하게 된다. 있지도 않은 자산을 부풀리거나 있는 부채를 감소시켜서 개인사업자 장부를 마감하는데 이는 법인전환 시 전혀 용인되지 않기 때문에 과연 우리 사업장이 법인전환을 위한 기본 준비를 마쳤는지부터 검토해야 할 것이다.

최근 주택임대사업자 등록의 의무화, 주택양도소득세의 중과세 등으로 영향을 주택에 대한 현물출자 문의가 꾸준히 늘고 있는데 일반 건물보다 주택임대사업자 법인전환에서는 중과세 감면 등에 있어 더 많은 주의를 요한다. 경우에 따라서는 감사를 생략한 현물출자도 가능하지만 기본적으로 현물출자 법인전환은 그 소요기간과 소요비용이 많이 들고 군데군데 주의해야 할 사항이 많으므로 구체적인 검토를 통해서 법인전환 여부의 타당성을 따져보고 해당 전문가의 세무자문을 받는 것이 필수적이다.

과거나 지금이나 돈을 벌고 돈을 아끼는 부의 축적원리는 비교적 간단하다. 남들보다 정보를 먼저 알고 그 정보를 활용해서 부를 축적해야 한다. 사업에는 트렌드가 있다. 트렌드가 지나면 그 사업은 유행이 지났기 때문에 사장된다. 절세방법도 그때, 그때 유효한 방법에 대한 검토, 실행이 있어야만 부를 축적할 수 있다. 한때 유행했던 방법이 소문이 나고 너도나도 하게 되면 개정이 되어 또 다른 절세의 문은 닫히게 될 것이다.