안녕하세요. 세무법인 넥스트 조남철세무사 입니다.

오늘은 특수관계법인에 양도시 세무처리와 관련된 내용을 작성하였으니 업무에 참고하시길 바랍니다.

 법인 대표자 명의 주택을 특수관계법인에 양도하려고 합니다. 토지는 취득가액 확인되고, 건물은 토지 구입후 신축되었으나 증빙이 없습니다. 개별주택가격은 1.5억입니다.

⓵ 질의: 법인 대표자의 주택을 법인에 개별주택가격으로 양도해도 되는지요? 유사매매사례가액, 감정가액이 없습니다.

↳ 의견: "매매"를 등기원인으로 부동산을 거래한 경우로서 당해 거래가 유상양도로 인정되는 경우에도 특수관계자간에 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한함)에는 그 양도자에게 양도소득세를 과세함에 있어 시가를 양도가액으로 합니다.(소득세법 제101조 및 같은 법 시행령 제167조) 

이때, 시가는 상속세및증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의하며, 이 경우 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 「조세특례제한법」 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 봅니다. 

따라서, 양도재산이 부동산인 경우 해당 부동산에 대하여 양도일 전후 3월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는 공매.경매.수용에 따른 공매.경매가액과 수용보상가액이 있는 경우에는 이를 시가로 보아 평가하는 것이고, 귀 상담의 경우 시가에 해당하는 가액이 없는 경우 보충적평가방법인 기준시가로 평가하는 것으로 사료됩니다.

⓶ 질의: 법인 대표자 주택을 기준시가로 양도하는 경우 취득가액의 산정이 토지는 실가로, 건물은 환산취득가액으로 계산할 수 있는지요? 양도가액이 기준시가이면 취득가는 환산취득가액으로 산정이 안되는지요?

↳ 의견: 취득가액은 환산가액으로 할 수 없고 기준시가로 산정하는 것이 타당하다고 사료됩니다. 아래 예규를 참고하시기바랍니다.

⓷ 질의: 혹시 해당 단독주택을 감정평가받는 경우 기준시가 1.5억이하라서 감정평가기관 1개의 평가도 유효한가요?

↳ 의견: 귀 상담의 경우 양도소득세 부당행위계산부인 규정 적용시 시가를 평가함에 있어 감정가액은 둘 이상의 감정기관의 감정가액의 평균액을 말하는 것이나, 세법개정으로 2018.4.1.이후 감정에 의하는 경우부터 부동산(토지, 건물) 중 기준시가 10억원 이하인 것은 하나 이상의 감정기관도 가능하게 되었습니다. 따라서, 관련 규정을 적용하여 하나의 감정평가기관의 평가도 유효하다고 사료됩니다.

⓸ 질의: 감정가액을 2억으로 평가되는 경우 토지취득가액은 실가로, 건물은 환산가액으로 계산이 가능한가요? 부동산은 일괄양도가 되는데 토지,건물의 평가액을 따로 받아야 하나요?

↳ 의견: 귀 상담의 경우 양도소득세 부당행위계산부인 규정 적용시 시가를 평가함에 감정가액에 의하여 양도가액을 평가하였고, 양도취득세는 자산별로 구분하여 평가함이 원칙이므로 귀 사례의 구분등기된 건물의 경우 각각의 구분등기된 자산별로 관련 규정을 적용하여야 할 것이므로, 토지는 실거래가, 건물은 환산가액을 적용 받을 수 있다고 판단됩니다.

⓹ 질의: 1세대 2주택인데 거주주택은 서초구소재, 양도주택은 인천시 강화군 소재입니다. 모두 2년이상 보유했습니다. 강화군 주택 소재 양도시 기본세율적용, 장기보유특별공제 가능한지요?

↳ 의견: 2017.12.19. 세법개정으로 2주택 이상 다주택자(조합원입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제 적용이 배제되는 것으로서, 양도하는 인천시 강화군 소재 주택은 조정지역에 해당되지 않아 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제 또한 적용 가능하다고 사료됩니다.